Τι άδεια χρειάζομαι για κατασκευή πισίνας;

Η κατασκευή πισίνας δεν ακολουθεί πάντα την ίδια αδειοδοτική διαδικασία. Ο ν.4495/2017 κάνει καθαρό διαχωρισμό:

• Οικοδομική Άδεια για την κατασκευή πισίνας, χωρίς περιορισμούς σε μέγεθος και υλικά κατασκευής.
• Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) για πισίνα με συγκεκριμένους περιορισμούς σε μέγεθος, κατασκευή και διαμόρφωση.

1. Πότε η Άδεια Μικρής Κλίμακας είναι κατάλληλη για την κατασκευή πισίνας;

Αρκεί μόνο όταν πρόκειται για πισίνα:

• μέγιστης επιφάνειας έως 50 τ.μ.,
• με εξωτερικό μηχανοστάσιο compact,
• χωρίς τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα,
• με συνολικό ύψος κατασκευών που δεν υπερβαίνει το 1,00 μ. από την οριστική στάθμη εδάφους,
• χωρίς εκσκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από 1,50 μ.. Το όριο αυτό αφορά τις χωματουργικές διαμορφώσεις και όχι αυτομάτως το καθαρό βάθος νερού της πισίνας,
• με τήρηση της απαιτούμενης φύτευσης του υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου.

Αν λείπει έστω ένα από τα παραπάνω, δεν μιλάμε πλέον για ΕΕΔΜΚ.

2. Πότε απαιτείται κανονική Οικοδομική Άδεια;

Κανονική Οικοδομική Άδεια θέλεις πρακτικά όταν:

• η πισίνα είναι πάνω από 50 τ.μ.,
• δεν έχεις compact μηχανοστάσιο,
• απαιτείται οπλισμένο σκυρόδεμα για την κατασκευή ή/και τοιχία αντιστήριξης,
• το ύψος της κατασκευής ξεφεύγει από το όριο του 1,00 μ.,
• οι εκσκαφές ή επιχώσεις ξεπερνούν το 1,50 μ.,
• γενικά η περίπτωση σου δεν χωρά στην περ. ιε της παρ. 2 του άρθρου 29.

3. Ποιες είναι οι βασικές κατασκευαστικές λύσεις για πισίνα στην Ελλάδα;

Στην ελληνική αγορά, όταν δεν μιλάμε για πισίνα από οπλισμένο σκυρόδεμα, οι δύο βασικές λύσεις είναι οι εξής:

• Πισίνα με μεταλλικά πάνελ και liner. Πρόκειται για προκατασκευασμένη λύση, όπου ο κορμός της πισίνας διαμορφώνεται από μεταλλικά πάνελ και η στεγάνωση γίνεται με liner.
• Πολυεστερική / fiberglass πισίνα με έτοιμο κέλυφος. Εδώ η πισίνα έρχεται ως έτοιμο προκατασκευασμένο κέλυφος και τοποθετείται στο σκάμμα.

Οι πισίνες με τις παραπάνω λύσεις κατασκευάζονται με Άδεια Μικρής Κλίμακας, αν τηρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις. Ουσιαστικά πρόκειται για πιο μικρές πισίνες με φθηνότερη αδειοδότηση και πιο μικρό κόστος κατασκευής.

Η πισίνα από οπλισμένο σκυρόδεμα (μπετόν) παραμένει η πιο κλασική και βαριά κατασκευή, δεν έχει περιορισμούς στο μέγεθος, αλλά απαιτεί την έκδοση πλήρους Κανονικής Άδειας Δόμησης. Πιο σωστή λύση αλλά με αυξημένο κόστος.

4. Τι σημαίνει compact μηχανοστάσιο;

Το compact μηχανοστάσιο είναι ένα προσυναρμολογημένο σύστημα φίλτρανσης και ανακυκλοφορίας της πισίνας. Συνήθως περιλαμβάνει:

• την αντλία κυκλοφορίας,
• το φίλτρο,
• και μέρος του βασικού εξοπλισμού ελέγχου.

Με απλά λόγια:

• δεν έχεις κλασικό μεγάλο ξεχωριστό μηχανοστάσιο,
• έχεις πιο συμπαγή εγκατάσταση,
• και γι’ αυτό ο νόμος το αναφέρει ρητά ως προϋπόθεση στην περίπτωση της ΕΕΔΜΚ για πισίνα έως 50 τ.μ.

Προσοχή: το αν ένα σύστημα θεωρείται πράγματι compact δεν κρίνεται μόνο εμπορικά από τον προμηθευτή, αλλά από τα πραγματικά τεχνικά χαρακτηριστικά της εγκατάστασης που θα δηλωθούν στον φάκελο.

5. Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για άδεια κατασκευής νέας πισίνας με Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας;

Για την περίπτωση της πισίνας έως 50 τ.μ. με compact μηχανοστάσιο, το πλαίσιο των δικαιολογητικών της ΕΕΔΜΚ προβλέπει βασικά τα εξής:

• Τοπογραφικό διάγραμμα ή αντίγραφο τοπογραφικού, με αποτύπωση:
  • θέσης,
  • διαστάσεων,
  • αποστάσεων,
  • διαμορφώσεων εδάφους.
• Υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι:
  • δεν απαιτείται τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα,
  • το ύψος όλων των κατασκευών δεν υπερβαίνει το 1,00 μ.,
  • δεν απαιτούνται εκσκαφές/επιχώσεις άνω του 1,50 μ.,
  • τηρείται η απαιτούμενη φύτευση του ακαλύπτου.
• Δήλωση μηχανικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφάλειας.
• Στατική μελέτη ή πιστοποιητικό στατικής επάρκειας.
• Ηλεκτρομηχανολογική μελέτη.

Αυτό είναι το βασικό και απαραίτητο πακέτο για την έκδοση της άδειας.

6. Ποιες είναι οι βασικές λύσεις καθαρισμού και απολύμανσης του νερού της πισίνας;

Ο καθαρισμός του νερού έχει δύο σκέλη:

• φίλτρανση / ανακυκλοφορία,
• απολύμανση.

Οι βασικές λύσεις απολύμανσης είναι οι εξής:

• Χλώριο. Η πιο κλασική και διαδεδομένη λύση.
• Ηλεκτρόλυση άλατος. Πολύ δημοφιλής επιλογή, με πιο αυτοματοποιημένη λειτουργία.
• UV. Συμπληρωματική λύση απολύμανσης.
• Ενεργό οξυγόνο. Πιο ήπια λύση για ειδικές περιπτώσεις.

Στην πράξη, για ιδιωτικές πισίνες οι πιο συνηθισμένες επιλογές είναι:

• το κλασικό χλώριο,
• ή η ηλεκτρόλυση άλατος.

Η σωστή επιλογή του κατάλληλου συστήματος εξαρτάται από:

• τον όγκο νερού,
• τη συχνότητα χρήσης,
• το κόστος συντήρησης,
• το συνολικό μηχανολογικό σχεδιασμό της πισίνας.

7. Αν έχω ήδη σε ισχύ οικοδομική άδεια για το ακίνητο, τι γίνεται;

Αν υπάρχει ήδη σε ισχύ άδεια δόμησης ή οικοδομική άδεια για το ακίνητο, δεν απαιτείται ξεχωριστή ΕΕΔΜΚ.

Γίνεται ενημέρωση της ισχύουσας άδειας, αλλά συνήθως θα πρέπει να τροποποιηθούν και οι σχετικές μελέτες.

Στην πράξη μπορεί να χρειαστούν:

• νέο τοπογραφικό που να αποτυπώνει την πισίνα,
• νέα ηλεκτρομηχανολογική μελέτη,
• και νέα στατική μελέτη για την πισίνα.

8. Η ΕΕΔΜΚ πόσο ισχύει;

Η ΕΕΔΜΚ ισχύει για ένα (1) έτος από την έκδοσή της. Μπορεί να γίνει αναθεώρηση του χρόνου ισχύος για ένα επιπλέον έτος.

9. Αν η πισίνα είναι σε ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα, αρκεί η πολεοδομική άδεια;

Όχι.

• άλλο η πολεοδομική νομιμότητα κατασκευής,
• και άλλο η νόμιμη λειτουργία της κολυμβητικής δεξαμενής.

Για πισίνες εντός τουριστικών καταλυμάτων ή εντός εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής, ισχύει πλέον ειδικό πλαίσιο για τη γνωστοποίηση έναρξης λειτουργίας.

10. Τι τηρεί ο φάκελος λειτουργίας της πισίνας σε τουριστικό κατάλυμα;

Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει φάκελο με βασικά δικαιολογητικά, όπως:

• αποδεικτικό γνωστοποίησης,
• στοιχεία πολεοδομικής νομιμότητας,
• βεβαίωση μηχανικού για την επάρκεια των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων,
• σχεδιαγράμματα υπογεγραμμένα από μηχανικό,
• τεχνική έκθεση μηχανικού για τη λειτουργία της δεξαμενής,
• υπεύθυνη δήλωση για την πλήρωση κανόνων ασφαλείας,
• βεβαίωση / άδεια ναυαγοσώστη, όπου απαιτείται,
• παράβολο.

Αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, θα πρέπει να προηγηθεί η σχετική τακτοποίηση του νόμου 4495/17.

11. Αν η πισίνα είναι private pool βίλας ή δωματίου μέσα σε τουριστικό κατάλυμα, τι αλλάζει;

Εδώ χρειάζεται προσοχή.

Για κολυμβητικές δεξαμενές εντός τουριστικών καταλυμάτων που δεν είναι κοινόχρηστες, αλλά εξυπηρετούν μόνο συγκεκριμένα δωμάτια, δεν υποβάλλεται ξεχωριστή γνωστοποίηση πισίνας.

Αντί γι’ αυτό:

• τηρούνται τα σχετικά δικαιολογητικά,
• και δηλώνεται ο συνολικός αριθμός τους στη γνωστοποίηση του τουριστικού καταλύματος.

Παράλληλα, για private pool που εξυπηρετεί ενοίκους ενός συγκεκριμένου δωματίου ή διαμερίσματος, ισχύει διαφορετική αντιμετώπιση και ως προς τον ναυαγοσώστη.

Άρα, τα private pools:

• δεν αντιμετωπίζονται όπως η κοινόχρηστη πισίνα ξενοδοχείου,
• αλλά δεν απαλλάσσονται από τον σωστό έλεγχο νομιμότητας και τη σωστή τήρηση των προβλεπόμενων στοιχείων.

12. Χρειάζεται ναυαγοσώστης;

Εξαρτάται από τη χρήση της πισίνας.

Α. Ιδιωτική πισίνα κατοικίας

Το ειδικό καθεστώς για ναυαγοσώστη αφορά τουριστικά καταλύματα και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.

Άρα, σε μια καθαρά ιδιωτική πισίνα κατοικίας, το βασικό θέμα είναι η σωστή αδειοδότηση και η ασφαλής κατασκευή, όχι το ειδικό καθεστώς ναυαγοσώστη του τουριστικού νόμου.

Β. Πισίνα σε τουριστικό κατάλυμα

Εδώ ο νόμος διαφοροποιεί τις περιπτώσεις.

• Για καταλύματα με περισσότερα από 50 δωμάτια και με βάθος μίας τουλάχιστον κολυμβητικής δεξαμενής μεγαλύτερο από 1,5 μ., ο ναυαγοσώστης οφείλει, κατά τις ώρες λειτουργίας της πισίνας, να βρίσκεται:

  • σε ετοιμότητα,
  • με ένδυμα κολύμβησης,
  • εντός του χώρου της κολυμβητικής δεξαμενής ή σε πεζή περιπολία στον χώρο ευθύνης του,
  • χωρίς να εκτελεί άλλη υπηρεσία.

• Για καταλύματα με λιγότερα από 50 δωμάτια ή με βάθος κολυμβητικής δεξαμενής μικρότερο από 1,5 μ., καθώς και για roof garden ή εσωτερικές πισίνες, εφαρμόζεται ειδικότερο καθεστώς ετοιμότητας εντός του καταλύματος, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις και τις μεταβατικές / κανονιστικές ρυθμίσεις.

Γ. Private pool που εξυπηρετεί ένα δωμάτιο ή διαμέρισμα

Εδώ ο νόμος προβλέπει εξαίρεση από την υποχρέωση ορισμού ναυαγοσώστη.

Παρόλα αυτά, εξακολουθούν να απαιτούνται:

• κανόνες ασφάλειας,
• σήμανση,
• και σωστή τήρηση του φακέλου και των σχετικών υποχρεώσεων του καταλύματος.

Τα βασικά νομοθετήματα είναι τα εξής:

• ν.4495/2017, άρθρο 29 παρ. 1 περ. δ
• ν.4495/2017, άρθρο 29 παρ. 2 περ. ιε
• ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 για τις εργασίες ΕΕΔΜΚ και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά
• ν.4688/2020, άρθρο 46
• ΚΥΑ 11814/2025 (ΦΕΚ Β΄3339/2025) για τη γνωστοποίηση λειτουργίας κολυμβητικών δεξαμενών εντός τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής

Δείτε επίσης

• Άρθρο 29 του ν.4495/17
• Κατηγορίες εργασιών που απαιτούν Οικοδομική Άδεια
• Άδεια Μικρής Κλίμακας - Συχνές Ερωτήσεις
• Αίτηση για Εξοικονομώ 2026