Ανακαινισεις

Η ανακαίνιση είναι μια απαραίτητη διαδικασία για τη δημιουργία ενός χώρου πιο ευχάριστου, πιο λειτουργικού και αισθητικά σύγχρονου, με νέα υλικά και ανανεωμένη εικόνα. Παράλληλα, μπορεί να διορθώσει κατασκευαστικές ατέλειες, φθορές και τεχνικές ελλείψεις παλαιότερων κατασκευών, βελτιώνοντας ουσιαστικά τόσο την καθημερινή χρήση όσο και την αξία του ακινήτου.

Οι ανακαινίσεις χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες, ανάλογα με τη χρήση του χώρου:

• Οικιστικά ακίνητα: κυρίως διαμερίσματα, κατοικίες και μονοκατοικίες.
• Εμπορικά - επαγγελματικά ακίνητα: εμπορικά καταστήματα, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος (ΚΥΕ), γραφεία, χώροι παροχής υπηρεσιών όπως ιατρεία και φροντιστήρια, αλλά και ειδικότερες χρήσεις όπως ΚΔΑΠ, βρεφονηπιακοί σταθμοί, φυσιοθεραπευτήρια, καθώς και ακόμη πιο απαιτητικές χρήσεις όπως νοσοκομεία, αθλητικές εγκαταστάσεις και γήπεδα.

Οικιστικά ακίνητα

Ειδικά στην Αθήνα, το μεγαλύτερο ποσοστό των πολυκατοικιών έχει κατασκευαστεί την περίοδο 1950-1990, με αποτέλεσμα σήμερα πολλά κτήρια να έχουν ηλικία από 40 έως και 70 έτη. Σε μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων δεν έχει πραγματοποιηθεί ποτέ μια ολοκληρωμένη και τεχνικά σωστή ανακαίνιση, με αποτέλεσμα να παραμένουν σε χρήση παλαιές εγκαταστάσεις και υλικά προηγούμενων δεκαετιών.

Συχνά συναντώνται ακόμη οι αρχικές υδραυλικές εγκαταστάσεις της εποχής, με παλαιές σωληνώσεις ύδρευσης, συνήθως γαλβανιζέ ή άλλου παλαιού τύπου, οι οποίες με την πάροδο του χρόνου εμφανίζουν φθορές, επικαθίσεις αλάτων, μειωμένες διατομές και αυξημένη πιθανότητα διαρροών. Αντίστοιχα, πολλά διαμερίσματα διατηρούν και τις αρχικές ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, με παλαιού τύπου καλωδιώσεις, περιορισμένο αριθμό πριζών, ανεπαρκή ή ανύπαρκτη γείωση σε επιμέρους σημεία και ηλεκτρολογικούς πίνακες παλαιάς τεχνολογίας, συχνά χωρίς ρελέ διαφυγής.

Στην κουζίνα συναντώνται συχνά παλιά ξύλινα ντουλάπια, μηχανισμοί και μεντεσέδες προηγούμενων δεκαετιών, μαρμάρινοι νεροχύτες και γενικότερα διαρρυθμίσεις που δεν εξυπηρετούν πλέον τις σύγχρονες ανάγκες εργονομίας και αισθητικής. Παράλληλα, αρκετά διαμερίσματα δεν έχουν σπατουλαριστεί ποτέ σωστά από την αρχική κατασκευή τους και διατηρούν ακόμη παλαιά χρώματα και τεχνοτροπίες βαφής άλλης εποχής.

Όσον αφορά το ενεργειακό τους προφίλ, τα περισσότερα παλαιά διαμερίσματα διαθέτουν ξύλινα κουφώματα με μονό υαλοπίνακα, συχνά παραμορφωμένα από τη μακροχρόνια χρήση, με χαμηλή στεγανότητα. Σε πολλές περιπτώσεις η παραγωγή ζεστού νερού γίνεται ακόμη με ηλεκτρικό θερμοσίφωνα, δεν υπάρχουν εγκατεστημένα συστήματα κλιματισμού ή υπάρχουν αποσπασματικές λύσεις, ενώ η κεντρική θέρμανση των παλαιών πολυκατοικιών βασίζεται συνήθως σε παλαιούς λέβητες πετρελαίου, εφόσον αυτοί εξακολουθούν να λειτουργούν.

Μια άρτια και τεχνικά σωστή ανακαίνιση παλαιού διαμερίσματος θα πρέπει, ως προς τη βασική λίστα εργασιών, να περιλαμβάνει τα εξής:

Οικοδομικές εργασίες

• Νέα υδραυλική εγκατάσταση, με πλήρη αποξήλωση της παλαιάς και αντικατάσταση των σωληνώσεων ύδρευσης και αποχέτευσης όπου απαιτείται.
• Νέα ηλεκτρική εγκατάσταση, με αντικατάσταση της παλαιάς καλωδίωσης, νέο ηλεκτρολογικό πίνακα, νέες γραμμές για κλιματιστικά, νέες πρίζες με γείωση και νέους διακόπτες.
• Ανακαίνιση μπάνιου, με καθαιρέσεις, νέες σωληνώσεις, νέα είδη υγιεινής, νέα πλακίδια, στεγανοποίηση και συνολική αισθητική και λειτουργική αναβάθμιση του χώρου.
• Ανακαίνιση κουζίνας, με νέα ντουλάπια, νέο πάγκο, νέο νεροχύτη, σύγχρονους μηχανισμούς και εργονομική αναδιάταξη όπου απαιτείται.
• Ανακαίνιση πατωμάτων, με αντικατάσταση παλαιών πλακιδίων σε κουζίνα και μπάνιο με νέα γρανιτοπλακάκια, τρίψιμο και βερνίκωμα ξύλινων δαπέδων, καθώς και τρίψιμο ή τοπικές επιδιορθώσεις σε μωσαϊκά.
• Σπατουλάρισμα και βάψιμο όλου του διαμερίσματος με σύγχρονα υλικά βαφής για καλύτερη τελική επιφάνεια.

Ενεργειακή Αναβάθμιση

Πέρα από την αισθητική και λειτουργική ανανέωση ενός παλαιού διαμερίσματος, ιδιαίτερα σημαντικό σκέλος μιας σύγχρονης ανακαίνισης είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου. Στα περισσότερα παλαιά διαμερίσματα της Αθήνας, η ενεργειακή συμπεριφορά του κελύφους και των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων είναι ιδιαίτερα χαμηλή, με αποτέλεσμα αυξημένες απώλειες θερμότητας τον χειμώνα, έντονη υπερθέρμανση το καλοκαίρι και υψηλό κόστος λειτουργίας.

Η ενεργειακή αναβάθμιση δεν αφορά μόνο τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας, αλλά και τη συνολική βελτίωση της ποιότητας διαβίωσης. Ένα διαμέρισμα με καλύτερα κουφώματα, σωστή θερμομόνωση, σύγχρονα συστήματα ψύξης και θέρμανσης και καλύτερο αερισμό προσφέρει σαφώς υψηλότερο επίπεδο θερμικής άνεσης, καλύτερες συνθήκες υγιεινής και μεγαλύτερη εμπορική αξία.

Σε ένα παλαιό διαμέρισμα, οι βασικές επεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης περιλαμβάνουν συνήθως τις παρακάτω εργασίες:

• Αντικατάσταση παλαιών κουφωμάτων με νέα θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα αλουμινίου ή PVC, με διπλούς (ή τριπλούς ενεργειακούς υαλοπίνακες).
• Θερμομόνωση εξωτερικών στοιχείων με συστήματα εξωτερικής θερμοπρόσοψης, όπου αυτό είναι τεχνικά εφικτό, όπως σε εξωτερικούς τοίχους, οροφές, δώματα. Αυτό δεν είναι πάντα τεχνικά εφικτό, πολλές εξωτερικές επιφάνειες δεν είναι εύκολα προσβάσιμες (πχ ακάλυπτοι χώροι πολυκατοικιών όταν το διαμέρισμα είναι σε ψηλό όροφο. Η παρέμβαση της τοποθέτησης εξωτερικής θερμοπρόσοψης είναι πολύ σημαντική στα ρετιρέ καθώς εκεί οι απώλειες είναι και από τους εξωτερικούς τοίχους αλλά και από την οροφή.
• Αντικατάσταση ή αναβάθμιση του συστήματος θέρμανσης, ιδιαίτερα όταν το ακίνητο εξυπηρετείται από παλαιά και χαμηλής απόδοσης εγκατάσταση.
• Εγκατάσταση νέων σύγχρονων συστημάτων ψύξης - θέρμανσης, όπως νέων μονάδων κλιματισμού υψηλής ενεργειακής απόδοσης ή αντλίας θερμότητας/ατομικό λέβητα Φυσικού Αερίου.
• Αναβάθμιση της παραγωγής ζεστού νερού χρήσης, όπως με αντικατάσταση παλαιού θερμοσίφωνα ή με εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.
• Αντικατάσταση φωτισμού με σύγχρονα φωτιστικά σώματα και λαμπτήρες χαμηλής κατανάλωσης τύπου LED.
• Εγκατάσταση συστημάτων σκίασης, όπου απαιτείται, για τον περιορισμό της υπερθέρμανσης κατά τους θερινούς μήνες.

Οι παραπάνω παρεμβάσεις επιδοτήθηκαν από παλαιά προγράμματα εξοικονομώ αλλά και θα επιδοτηθούν στο μέλλον από τα προγράμματα εξοικονομώ που έρχονται.

Ιδιαίτερα σημαντική είναι η συνεισφορά τους στην αναβάθμιση ενεργειακής κατηγορίας στο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Ένα παλαιό διαμέρισμα συνήθως κατατάσεται σε χαμηλή ενεργειακή κατηγορία (Η ή Ζ) και με τις παραπάνω παρεμβάσεις μπορεί να φτάσει Β, Β+ ή ακόμα και Α.

Ανακαίνιση Επαγγελματικού Χώρου - Το παράδειγμα της καφετέριας

Οι επαγγελματικοι χώροι έχουν άλλες απαιτήσεις από τις κατοικίες και τα διαμερίσματα. Ας πάρουμε για παράδειγμα την καφετέρεια, ως παράδειγμα ενός Καταστήματος Υγειονομικού Ενδιαφέροντος (ΚΥΕ). Η ανακαίνιση δεν αφορά μόνο την αισθητική ανανέωση του χώρου, αλλά κυρίως τη δημιουργία ενός καταστήματος λειτουργικού και ενεργειακά αποδοτικού.

Ένα κατάστημα εστίασης ή καφέ λειτουργεί πολλές ώρες ημερησίως, έχει αυξημένες ανάγκες σε φωτισμό, κλιματισμό, αερισμό, ψύξη, παραγωγή ζεστού νερού και τροφοδότηση επαγγελματικού εξοπλισμού. Για το λόγο αυτό, τα Η/Μ αποτελούν βασικό πυρήνα του σχεδιασμού και όχι δευτερεύον τεχνικό θέμα που εξετάζεται στο τέλος.

Οι βασικές παρεμβάσεις στα συστήματα Η/Μ περιλαμβάνουν:

• Ηλεκτρολογική εγκατάσταση με σωστό επιμερισμό φορτίων, επαρκείς γραμμές, κατάλληλες προστασίες και σωστό σχεδιασμό πίνακα. Συχνά απαιτείται η αναβάθμιση από Μονοφασικό σε Τριφασικό Ρεύμα.
• Ξεχωριστές παροχές για μηχανές καφέ, μύλους, ψυγεία, παγομηχανές, πλυντήρια, κλιματισμό, εξαερισμό, φωτισμό και λοιπό εξοπλισμό.
• Επαρκή αριθμό ρευματοδοτών σε θέσεις λειτουργικά σωστές για bar, παρασκευαστήριο, ταμείο, αποθήκη και χώρους εξυπηρέτησης.
• Δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης προσαρμοσμένα στις ανάγκες του bar και των βοηθητικών χώρων.
• Συστήματα κλιματισμού και αερισμού, τα οποία πρέπει να ανταποκρίνονται τόσο στην άνεση των πελατών όσο και στις ανάγκες του προσωπικού και του εξοπλισμού.
• Μηχανικός αερισμός, όπου απαιτείται, ιδιαίτερα σε χώρους με περιορισμένο φυσικό αερισμό ή σε καταστήματα με αυξημένα εσωτερικά θερμικά φορτία.
• Παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, όπου απαιτείται για τις ανάγκες λειτουργίας και υγιεινής.
• Πρόβλεψη για data / internet / POS / ηχητικές εγκαταστάσεις / CCTV, τα οποία αποτελούν πλέον βασικό κομμάτι της καθημερινής λειτουργίας ενός καταστήματος.

Σε ένα τέτοιο ακίνητο, η λογική του «ξεκινάμε και θα τα βρούμε στην πορεία πού θα περάσουν οι σωληνώσεις και τα καλώδια» οδηγεί σχεδόν πάντα σε κακή λειτουργία, πρόχειρες λύσεις και αυξημένο κόστος. Η σωστή τεχνική προσέγγιση απαιτεί τα Η/Μ να ενσωματώνονται από το αρχικό στάδιο του σχεδιασμού.

Η επιτυχημένη ανακαίνιση για εμάς χαρακτηρίζεται από 4 παραμέτρους:

1. Τεχνική αρτιότητα. Προτείνουμε ‘‘καθαρές’’ αρχιτεκτονικές λύσεις συνυπολογίζοντας τις τάσεις της εποχής ανα περίπτωση αλλά και τις απαιτήσεις του πελάτη. Το αρχιτεκτονικό σχέδιο στο οποίο θα βασιστεί η ανακαίνιση είναι το Α και το Ω ώστε το τελικό αποτέλεσμα να ικανοποιεί όλες τις ανάγκες σας.
2. Μικρό κόστος. Έχοντας γνώση της αγοράς, του φάσματος των χρησιμοποιούμενων οικοδομικών υλικών αλλά και ένα πολύ έμπειρο συνεργείο τεχνιτών με το οποίο συνεργαζόμαστε, εγγυούμαστε ότι οι λύσεις που προτείνουμε είναι απολύτως ανταγωνιστικές και στα οικονομικά πλαίσια της εποχής.
3. Αποπεράτωση εργασιών στο μικρότερο δυνατό χρονικό διάστημα. Το έμπειρο συνεργείο μας εγγυάται (και με ρήτρες υλοποίησης εφόσον συμφωνηθούν με τον πελάτη) την αποπεράτωση των εργασιών στο συμφωνηθέν χρονικό διάστημα.
4. Ευχαριστημένος ιδιοκτήτης.

Γιατί στις ανακαινίσεις απαιτείται Μηχανικός;

Στην ελληνική αγορά, στο χώρο των ανακαινίσεων δραστηριοποιούνται αρκετοί τεχνίτες οι οποίοι υπόσχονται ποιοτική δουλειά σε πολύ χαμηλό κόστος. Θα πρέπει να γνωρίζετε πως κανένας τεχνίτης, όσο έμπειρος κι αν είναι δεν μπορεί να παράγει ένα λεπτομερές αρχιτεκτονικό σχέδιο που να λύνει όλα τα τεχνικά ζητήματα και να ικανοποιεί τις απαιτήσεις σας. Ο καθένας είναι ειδικός στη δουλειά του κι ο τεχνίτης είναι ειδικός στο να εφαρμόζει τις λύσεις που προτείνει ο μηχανικός, όχι να τις παράγει ο ίδιος.

O μηχανικός εκδίδει τις απαραίτητες άδειες

Πλέον με το νόμο 4495/17, σχεδόν κάθε σε κάθε ανακαίνιση απαιτείται Άδεια Μικρής Κλίμακας του άρθρου 29 (ΕΕΜΚ), ειδικά αν περιλαμβάνονται εργασίες όπως η καθαίρεση τοίχου, ή αν γίνεται χρήση ικριωμάτων. Ακόμα όμως και εργασίες απλής επισκευής που δεν απαιτούν, όπως η τοποθέτηση aircondition, σύμφωνα με το νόμο 4495 απαιτούν βεβαίωση του άρθρου 30.

Επίσης, προ της έκδοσης οποιασδήποτε δοιηκιτικής πράξης (όπως η άδεια μικρής κλίμακας), πρέπει να προηγείται η Τακτοποίηση Αυθαιρέτης Κατασκευής αν υπάρχει. Η νομιμότητα ενός ακινήτου είναι προυπόθεση για τα πάντα από δω και πέρα.

Ανακαίνιση και Απαίτηση Επίβλεψης Εργασιών

Η γνώση και η επίβλεψη των εργασιών από το μηχανικό θα σας προστατέψουν από λάθος αποφάσεις οι οποίες πολλές φορές αρχικά φαίνονται ότι είναι οικονομικές, στο τέλος όμως αυξάνουν σημαντικά το κόστος.

Γιατί να εμπιστευτείτε την ανακαίνιση σας σε εμάς;

• Ο βασικός μας στόχος είναι να ικανοποιήσουμε τα ‘‘θέλω’’ του πελάτη λαμβάνοντας υπόψη τις οικονομικές του δυνατότητες. Με λίγα λόγια, πρώτιστο μέλημα μας είναι η εύρεση των κατάλληλων τεχνοοικονομικών λύσεων με δέσμευση εκτέλεσης των εργασιών στο μικρότερο δυνατό χρόνο.
• Σαν Τεχνικό Γραφείο μας δίνουμε μεγάλη έμφαση στο να μην ξεφεύγουμε από τα συμφωνηθέντα. Προς αυτή την κατεύθυνση σχεδιάζουμε και οργανώνουμε με λεπτομέρεια τις αρχιτεκτονικές λύσεις της ανακαίνισης με στόχο, κατά την υλοποίηση του έργου, να μην υπάρχει η οποιαδήποτε απόκλιση τόσο στο οικονομικό όσο και στους χρόνους αποπεράτωσης. Και τούτο διότι, είναι σύνηθες το φαινόμενο, αν έχει γίνει πρόχειρη προεργασία κατά την κατάθεση προσφοράς στον πελάτη, να προκύπτουν τελικά σοβαρές αποκλίσεις και στις 2 προαναφερόμενες παραμέτρους

Ποιά είναι η διαδικασία προκειμένου να κατατεθεί στον πελάτη μια ολοκληρωμένη προσφορά ανακαίνισης;

Ο τρόπος με τον οποίον εργαζόμαστε είναι απλός αλλά αποδοτικός. Την πρώτη επαφή με τον πελάτη ακολουθεί μία αρχική επίσκεψη στο χώρο της ανακαίνισης. Σε αυτή θα βασιστεί το αρχικό προσχέδιο δράσης και οργάνωσης της τεχνικής λύσης που θα περιλαμβάνεται στην προσφορά. Κατόπιν πραγματοποιούνται όσες επισκέψεις κριθεί σκόπιμο (ενδεχομένως με παρουσία του επικεφαλούς συνεργάτη του εργατοτεχνικού συνεργείου) στο χώρο της ανακαίνισης (πραγματοποιούνται μετρήσεις, φωτογραφίσεις των χώρων κτλ.) ώστε να υπάρξει μια πλήρης εικόνα τόσο του χώρου όσο και της δυνατότητας υλοποίησης της αρχικής τεχνικής λύσης. Λαμβάνοντας όλα τα δεδομένα από τις προαναφερόμενες εργασίες, σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα (έως 1 βδομάδα) έχουμε έτοιμη για τον πελάτη μια άρτια και λεπτομερή τεχνοοικονομική λύση. Τονίζεται ότι τα συνεργεία μας έχουν μεγάλη ευελίξία δράσης και ξεκινούν τις εργασίες τους σε σύντομο χρονικό διάστημα από την επίτευξη της συμφωνίας.

Αναλαμβάνουμε κάθε είδους ανακαίνιση στις περιοχές, τόσο σε χώρο κατοικίας όσο και σε επαγγελματικούς χώρους (πχ. καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, γραφεία, καταστήματα λιανικού εμπορίου, εκπαιδευτήρια, ξενοδοχεία κ.α).

Μοναδικός και αυστηρός κριτής της δουλειάς μας είναι ο πελάτης.