Ο Νόμος 4495/2017 αποτελεί το βασικότερο νομοθετικό εργαλείο για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος στην Ελλάδα. Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 167/Α/3-11-2017 με τίτλο «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις».
Αντικατέστησε προγενέστερους νόμους (όπως τον Ν. 4178/2013) και εισήγαγε ριζικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο εκδίδονται οι οικοδομικές άδειες και αντιμετωπίζεται η αυθαίρετη δόμηση.
Τι είναι και τι εξυπηρετεί Ο νόμος αυτός δεν είναι απλώς ένα πλαίσιο για τακτοποίηση αυθαιρέτων, αλλά μια συνολική μεταρρύθμιση που στοχεύει στην καταγραφή του κτιριακού αποθέματος της χώρας και την αποτροπή νέων παρανομιών. Οι κύριοι πυλώνες του είναι:
Τακτοποίηση Αυθαιρέτων Επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να δηλώσουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που έγιναν πριν από την 28η Ιουλίου 2011 (κόκκινη γραμμή). Μέσω της καταβολής προστίμων, οι κατασκευές αυτές εξαιρούνται από την κατεδάφιση για 30 έτη είτε νομιμοποιούνται οριστικά, ανάλογα με τη σοβαρότητα της παράβασης.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (Η.Τ.Κ.) Ο νόμος εισήγαγε την έννοια της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, η οποία είναι πλέον υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Πρόκειται για έναν ψηφιακό φάκελο που περιλαμβάνει όλα τα σχέδια και τα νομιμοποιητικά έγγραφα ενός κτιρίου, διασφαλίζοντας ότι η εικόνα στην πολεοδομία ταυτίζεται με την πραγματικότητα.
Έκδοση Οικοδομικών Αδειών Μετέφερε την ευθύνη του ελέγχου των μελετών από τις δημόσιες υπηρεσίες (ΥΔΟΜ) στους ιδιώτες μηχανικούς. Πλέον, οι άδειες εκδίδονται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος “e-Άδειες”, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις.
Προστασία Περιβάλλοντος & Κοινωνικό Ισοζύγιο Ένα μέρος των εσόδων από τα πρόστιμα αυθαιρέτων κατευθύνεται στο Πράσινο Ταμείο. Σκοπός είναι η χρηματοδότηση περιβαλλοντικών δράσεων και αναπλάσεων, ώστε να αποκατασταθεί η περιβαλλοντική ζημιά που προκαλεί η αυθαίρετη δόμηση (Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο). Αυτά είναι τα κυριότερα άρθρα του.
Άρθρο 29 - Άδεια Μικρής Κλίμακας. Το άρθρο αφορά τις εργασίες για τις οποίες απαιτείται ή Άδεια Μικρής Κλίμακας. Στον ακόλουθο σύνδεσμο παρουσιάζονται αναλυτικά. Αν ενδιαφέρεσαι για τις ακόλουθες εργασίες κλίκαρε το αντίστοιχο LINK: Εργασίες με χρήση ικριωμάτων Kοπή Δέντρων (link = LINK κοπής δέντρων) Καθαίρεση Τοίχου Περίφραξη Αγροτεμαχίου (link = /περιφραξη-οικοπέδου-ή-αγροτεμαχίου-ε/) Κατασκευή Πισίνας έως 50 τμ με Άδεια Μικρής Κλίμακας
Άρθρο 30 - Εργασίες Χωρίς Άδεια (Με Βεβαίωση του Άρθρου 30) Το άρθρο 30 προβλέπει κάποιες μικρές εργασίες να γίνονται χωρίς άδεια. Οι περισσότεροι πιστεύουν ότι κάποιες μικρές εργασίες γίνονται χωρίς άδεια, απλά φωνάζουμε ένα μάστορα και τις κάνει. Ο νόμος όμως δε λέει αυτό, ακόμα και για μικρές εργασίες ζητάει να εκδοθεί μια βεβαίωση του άρθρου 30. Οι πιο κοινές εργασίες του άρθρου 30 είναι: Βαψίματα (Εσωτερικά και εξωτερικά χωρίς τη χρήση ικριωμάτων) Αντικατάσταση Υδραυλικής Εγκατάσταση Αντικατάσταση Κουφωμάτων
- Τοποθέτηση Ηλιακού Θερμοσίφωνα Τοποθέτηση τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση. Διαβάστε αναλυτικά για τη Βεβαίωση του άρθρου 30 του ν.4495/17
Άρθρο 36 - Κατηγορίες Οικοδομικών Αδειών Το άρθρο 36 προβλέπει τις 3 κατηγορίες των Οικοδομικών αδειών. Συνοπτικά: Κατηγορία 1: Ανέγερση ειδικού κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχή, επιφάνειας άνω των χιλίων (1.000) τ.μ. δόμησης και ανέγερση κτιρίου με επικρατούσα χρήση κατοικίας άνω των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. Κατηγορία 2 Κατηγορία 3: Ανέγερση κτιρίου σε εντός εγκεκριμένου σχεδίου περιοχή, επιφάνειας έως χίλια (1.000) τ.μ. δόμησης για ειδικά κτίρια και έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. δόμησης για κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας. Δείτε το αναλυτικά εδώ
Άρθρο 39 - Προδιαγραφές Σύνταξης Τοπογραφικού Διαγράμματος και Διαγράμματος Κάλυψης
Το άρθρο 39 περιγράφει τις Προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος και Διαγράμματος κάλυψης. Διαβάστε ΕΔΩ.
Άρθρο 51Α - Ανασύσταση Φακέλου Οικοδομικής Άδειας
Η ανασύσταση φακέλου οικοδομικής άδειας απαιτείται όταν ο φάκελος της άδειας έχει χαθεί (δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις στις ελληνικές Πολεοδομίες που το αρχείο έχει απωλεσθεί ή καταστραφεί) ή δεν τηρείται πλήρως στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Πρόκειται για μια σημαντική διαδικασία, η οποία είναι απαραίτητη για μεταβίβαση ακινήτου, τη σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, την Τακτοποίηση Αυθαιρέτων του ν.4495/2017 ή την έκδοση νέας διοικητικής πράξης (νέας άδειας). Είναι διαδικασία χρονοβόρα, σε πολλές περιπτώσεις δύσκολη και αυξημένου κόστους. Δείτε Περισσότερα
Άρθρο 52 - Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας - Σκοπός
Σκοπός της Hλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και των αδειών του, καθώς και η παρακολούθηση και ο έλεγχος των μεταβολών του, κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του.
Άρθρο 54 - Συμπλήρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου - Έκδοση Πιστοποιητικών
Δείτε ΕΔΩ πως συμπληρώνεται η ταυτότητα κτιρίου (Δικαιολογητικά - Παράβολα - Πιστοποιητικά) Άρθρο 81 - Τι είναι αυθαίρετη κατασκευή (Έννοιες και ορισμοί) Ο περισσότερος κόσμος δε γνωρίζει τι είναι αυθαίρετη κατασκευή. Πολλοί ιδοκτήτες νομίζουν ότι επειδή έχουν αγοράσει το Διαμέρισμά τους τους από εργολάβο, ότι αυτό δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές. Διαβάστε αναλυτικά την ανάλυσή μας.
Άρθρο 82 - Απαγόρευση Δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις
Άρθρο 83 - Βεβαίωση Μηχανικού (Περί Μη Αυθαιρεσίας) - Τι είναι και πότε απαιτείται (Παράγραφος 12 - ποινές)
Άρθρο 84 - Απαγόρευση Σύνδεσης με τα δίκτυα Κοινής ωφέλειας
Άρθρο 87 - Χρόνος Τέλεσης Αυθαίρετης Κατασκευής - Πώς αποδεικνύεται. Από τα πιο σημαντικά άρθρα του ν.4495 κι από αυτά τα οποία επηρρεάζουν σημαντικά την κατηγορία κατάταξης και το πρόστιμο. Δείτε Αναλυτικά
Άρθρο 88 - Αυθαίρετα πριν τις 28.7.2011
Άρθρο 89 - Απαγόρευση Υπαγωγής Άρθρο 96 - Κατηγορίες Αυθαιρέτων Κατασκευών και Αλλαγών Χρήσεων Άρθρο 97 - Ρυθμίσεις Αναστολής και Εξαίρεσης από την Κατεδάφιση Άρθρο 98 - Ειδικές Διατάξεις (Αυθαίρετα σε Κοινόχρηστους χώρους) Άρθρο 99 - Δικαιολογητικά Υπαγωγής στον 4495 Άρθρο 100 - Διατάξεις Υπολογισμού Ενιαίου Προστίμου (Παρ.14 - Εσωτερικές Διαρρυθμίσεις). Άρθρο 104 - Συμψηφισμός Καταβληθέντων Προστίμων Άρθρο 106 - Υπαγωγή Αυθαίρετων για τα οποία εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης ή κατεδάφισης Άρθρο 107 - Ενέργειες Υπηρεσιών Άρθρο 116 - Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακό Οικισμό και προστατευόμενες περιοχές Άρθρο 117 - Αυθαίρετες Κατασκευές σε Διατηρητέο Κτήριο