Έκδοση Οικοδομικής Άδειας (κατά το Ν. 4495/2017)

Οικοδομική Άδεια ή Άδεια Δόμησης, κατά το άρθρο 29 του Ν. 4495/2017, είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εφόσον οι εργασίες αυτές είναι σύμφωνες με τις ισχύουσες διατάξεις.

Άρθρο 29 - παρ.1 Νόμου 4495/2017

1. Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως:

• α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων
• β) κατεδάφιση κατασκευών εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 3
• γ) εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, καθώς και επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση
• δ) κατασκευή πισίνας
• ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους
• στ) κατασκευή τοίχων αντιστήριξης, καθώς και περιτοιχίσεων και περιφράξεων που δεν καλύπτονται από την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας
• ζ) κατασκευή υπόγειων δεξαμενών
• η) εργασίες τοποθέτησης υπόγειων, προκατασκευασμένων δεξαμενών υγρών και αερίων καυσίμων σε πρατήρια καυσίμων
• θ) εργασίες της παραγράφου 2, προϋπολογισμού άνω των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000,00) ευρώ
• ι) νομιμοποίηση κάθε εκτελεσθείσας εργασίας για την οποία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας

Στην έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνονται επίσης και άδειες που δεν δημιουργούν δόμηση, όπως:

• άδεια κατεδάφισης
• άδεια αλλαγής χρήσης
• άδεια διαμορφώσεων
• άδεια επισκευής
• άδεια διασκευής
• άδεια ενισχύσεων
• άδεια για αυτοτελείς εργασίες περιτοιχίσεων, επιχώσεων ή εκσκαφών
• άδεια κοπής δέντρων

Στην πράξη, πριν από την έναρξη της διαδικασίας απαιτείται ουσιαστικός έλεγχος του ακινήτου και των υφιστάμενων δεδομένων του, ώστε να επιλεγεί η σωστή κατηγορία άδειας και να αποφευχθούν καθυστερήσεις ή διορθώσεις κατά τον έλεγχο της Υ.ΔΟΜ.

Δικαιολογητικά για τη χορήγηση Οικοδομικής Άδειας

Για την έκδοση οικοδομικής άδειας υποβάλλονται στο ηλεκτρονικό σύστημα τα εξής δικαιολογητικά και μελέτες, όπου απαιτούνται, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία:

1. Αίτηση του κυρίου ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τις δηλώσεις αναθέσεων και αναλήψεων.
2. Εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών και διοικητικών οργάνων, όπου απαιτούνται. Όπου απαιτείται έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, προσκομίζεται και βεβαίωση περί μη υποβολής ένστασης ή η απόφαση του ΠΕ.Σ.Α.
3. Τίτλοι ιδιοκτησίας, πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματογραφικό φύλλο και απόσπασμα κτηματογραφικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο.
4. Αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των τυχόν υφιστάμενων κτισμάτων.
5. Αρχιτεκτονική μελέτη, στην οποία περιλαμβάνεται η μελέτη παθητικής πυροπροστασίας και η μελέτη προσβασιμότητας για άτομα με αναπηρία, όπου απαιτείται.
6. Στατική μελέτη.
7. Μελέτες ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.
8. Μελέτη ενεργειακής απόδοσης κτιρίου.
9. Μελέτη χρονικού προγραμματισμού εκτέλεσης έργου.
10. Μελέτη υδραυλικών εγκαταστάσεων και αποχετεύσεων.
11. Μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας, όπου απαιτείται.
12. Μελέτη καύσιμου αερίου, εγκεκριμένη από την αρμόδια εταιρεία παροχής αερίου, όπου απαιτείται.
13. Σχέδιο και φάκελος ασφάλειας και υγείας του έργου, όπου απαιτείται.
14. Σχέδιο διαχείρισης αποβλήτων (ΣΔΑ).
15. Συμβολαιογραφική δήλωση των προβλεπόμενων χώρων στάθμευσης και πιστοποιητικό μεταγραφής ή καταχώρισής της, όπου απαιτείται. Σε περίπτωση εξαγοράς, υποβάλλεται αποδεικτικό καταβολής της απαιτούμενης εισφοράς.
16. Αιτιολογική έκθεση, όπου απαιτείται από την κείμενη νομοθεσία.
17. Αποδεικτικά κατάθεσης των απαιτούμενων εισφορών του ιδιοκτήτη του έργου υπέρ Δημοσίου, ΕΦΚΑ και δήμου.
18. Αντίγραφο απόδειξης παροχής υπηρεσιών ή τιμολόγιο για την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής των μελετητών μηχανικών, καθώς και το ΦΕΜ αυτής.

Αν έχει εκδοθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, δεν απαιτείται εκ νέου η προσκόμιση των δικαιολογητικών που είχαν ήδη υποβληθεί για την έκδοσή της.

Σε περίπτωση που στο ακίνητο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή άλλες πολεοδομικές εκκρεμότητες, μπορεί να απαιτείται πρώτα Τακτοποίηση Αυθαιρέτων με τον Ν. 4495/2017 πριν προχωρήσει η διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Διαδικασία ελέγχου Οικοδομικής Άδειας

Στην πράξη, οι πιο συχνές καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικής άδειας προκύπτουν από ελλείψεις στον φάκελο, εκκρεμότητες ως προς τη νομιμότητα των υφιστάμενων κτισμάτων, ανάγκη για εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες και ασυμφωνίες στα πολεοδομικά στοιχεία του ακινήτου.

Ο έλεγχος των στοιχείων της οικοδομικής άδειας, όπου απαιτείται, διενεργείται από εξουσιοδοτημένους υπαλλήλους μηχανικούς της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ.

Οι οικοδομικές άδειες, ανάλογα με την κατηγορία στην οποία ανήκουν, χορηγούνται ως εξής:

α) Άδειες Κατηγορίας 1

Οι άδειες που εμπίπτουν στην Κατηγορία 1 εκδίδονται ύστερα από έλεγχο της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. εντός αποκλειστικής προθεσμίας ενός (1) μηνός από την ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης, συνοδευόμενης από τις απαιτούμενες μελέτες και τα αναγκαία στοιχεία.

Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί έως έναν (1) επιπλέον μήνα, με απόφαση του Διευθυντή της Υ.ΔΟΜ. και επαρκή αιτιολόγηση.

Ο έλεγχος διενεργείται ως εξής:

• εντός 3 εργάσιμων ημερών ελέγχεται η πληρότητα των δικαιολογητικών, μελετών και στοιχείων
• εντός 5 ημερών ελέγχεται το τοπογραφικό διάγραμμα ως προς την τήρηση των γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων
• εντός 15 ημερών από την ολοκλήρωση του προηγούμενου σταδίου ελέγχεται το διάγραμμα κάλυψης, καθώς και τα αποδεικτικά καταβολής των εισφορών υπέρ Δημοσίου και ΕΦΚΑ

Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου χορηγείται ηλεκτρονικά αριθμός οικοδομικής άδειας, η πράξη δημοσιεύεται στο διαδίκτυο και επιτρέπεται η έναρξη των οικοδομικών εργασιών.

β) Άδειες Κατηγορίας 2

Οι άδειες που εμπίπτουν στην Κατηγορία 2 χορηγούνται ύστερα από έλεγχο της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. εντός αποκλειστικής προθεσμίας δύο (2) μηνών από την ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης με τις απαιτούμενες μελέτες και δικαιολογητικά.

Η προθεσμία αυτή μπορεί να παραταθεί έως έναν (1) επιπλέον μήνα, με απόφαση του Διευθυντή της Υ.ΔΟΜ. και επαρκή αιτιολόγηση.

Ο έλεγχος περιλαμβάνει:

• έλεγχο της πληρότητας των υποβαλλόμενων δικαιολογητικών
• έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος
• έλεγχο του διαγράμματος κάλυψης
• ενδεχόμενη αυτοψία, სადაც απαιτείται

Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου χορηγείται ηλεκτρονικά αριθμός οικοδομικής άδειας, η πράξη δημοσιεύεται στο διαδίκτυο και επιτρέπεται η έναρξη των εργασιών.

γ) Άδειες Κατηγορίας 3

Οι άδειες που εμπίπτουν στην Κατηγορία 3 εκδίδονται αυτόματα, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες.

Μέσα σε τρεις (3) ημέρες από την έκδοση της άδειας, η Υ.ΔΟΜ. διενεργεί έλεγχο των απαιτούμενων εισφορών και κρατήσεων υπέρ Δημοσίου, Δήμου και ΕΦΚΑ.

Ο αριθμός της οικοδομικής άδειας δημοσιεύεται ηλεκτρονικά και επιτρέπεται η έναρξη των εργασιών.

Η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. διενεργεί επίσης υποχρεωτικό δειγματοληπτικό έλεγχο νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων σε ποσοστό τουλάχιστον 30% των αδειών που εκδίδονται με αυτή τη διαδικασία.