Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία ήταν πάντα μια από τις αγαπημένες επενδύσεις της αστικής ελληνικής οικογένειας.
Δεν είναι τυχαίο πως η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην ΕΕ, ενώ πολλές οικογένειες της λεγόμενης μεσαίας τάξης διατηρούν, πέραν της βασικής τους κατοικίας, και εξοχικές κατοικίες, ενώ αρκετές ακόμη διατηρούν ακίνητα προς εκμετάλλευση, όπως κατοικίες ή καταστήματα προς ενοικίαση.
Με την έναρξη της οικονομικής κρίσης η αγορά ακινήτων υποχώρησε σε τέτοιο βαθμό, ώστε τα ακίνητα σταμάτησαν να αποτελούν αυτονόητη επένδυση. Αυτό συνέβη γιατί:
- Με την κρίση οι τράπεζες περιόρισαν τη χορήγηση δανείων για αγορά ακινήτων και οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν δραματικά λόγω έλλειψης ρευστότητας στην αγορά, αλλά και πτώσης της ζήτησης.
- Η αγορά ακινήτου υπερφορολογήθηκε, με αποτέλεσμα το ετήσιο κόστος διατήρησης ενός ακινήτου να είναι σε πολλές περιπτώσεις μεγάλο, ώστε ένα ακίνητο να αποτελεί βάρος και όχι επένδυση.
Όπως όμως σε κάθε κρίση, έτσι και στην αγορά ακινήτων κάποια στιγμή εμφανίζονται νέες ευκαιρίες. Οι τιμές προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα της οικονομίας και της αγοράς και κάποια ακίνητα καθίστανται πλέον ελκυστικές επιλογές, ειδικά σε περιοχές όπως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης, αλλά και σε παλιά ή νέα ακίνητα με ελκυστική θέα.
Στο άρθρο αυτό συγκεντρώνονται όλες οι βασικές πληροφορίες που χρειάζονται ώστε να γίνει μια σωστή επένδυση σε ακίνητο και να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις. Ο παρακάτω οδηγός περιγράφει βήμα-βήμα τις κινήσεις που πρέπει να κάνει κάποιος πριν επενδύσει σε ένα ακίνητο.
Βήμα 1: Επιλέξτε το ακίνητο
Η αναζήτηση και η επιλογή του ακινήτου μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους:
- Μέσω μεσιτικού γραφείου
- Μέσω ιστοσελίδων αγγελιών ακινήτων
- Μέσω πλειστηριασμών
- Μέσω επιτόπιας αναζήτησης στις περιοχές που σας ενδιαφέρουν
Η πρώτη και η δεύτερη επιλογή είναι συνήθως οι πιο γρήγορες χρονικά.
Ένας μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να εντοπίσετε ακίνητα με βάση τις προδιαγραφές που του έχετε θέσει. Ωστόσο, ο βασικός του στόχος είναι να ολοκληρωθεί η πώληση, οπότε το ακίνητο που σας υποδεικνύει δεν είναι πάντα αυτό που σας συμφέρει περισσότερο.
Μέσω ιστοσελίδων μπορείτε να βρείτε πολλά διαθέσιμα ακίνητα, αλλά είναι δύσκολο να εντοπίσετε πραγματικά μια ευκαιρία.
Πραγματικές ευκαιρίες μπορεί να βρεθούν και σε πλειστηριασμούς ή με επιτόπια αναζήτηση στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, αν και οι μέθοδοι αυτοί απαιτούν χρόνο, υπομονή και συστηματικό έλεγχο.
Κάποια βασικά κριτήρια επιλογής μπορεί να είναι:
- η ποιότητα της γειτονιάς
- η ασφάλεια της περιοχής
- οι εμπορικές χρήσεις
- οι θέσεις στάθμευσης
- η πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς
- η πιθανή θέα
- η χρονολογία κατασκευής
- άλλα προσωπικά ή επενδυτικά κριτήρια
Συνήθης πρακτική τα τελευταία χρόνια είναι και η μίσθωση του ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Βήμα 2: Διαπραγματευτείτε την τιμή
Αν θέλετε να βγείτε κερδισμένοι από μια αγορά ακινήτου, πρέπει να αναζητήσετε το value for money, δηλαδή ένα ακίνητο του οποίου η τιμή είναι χαμηλότερη από την πραγματική του αξία.
Θα πρέπει να ελέγξετε:
- ποιες είναι οι γενικές τιμές ακινήτων στην περιοχή
- γιατί το συγκεκριμένο ακίνητο αποτελεί ευκαιρία στη συγκεκριμένη τιμή
- αν η σχέση τιμής, θέσης, κατάστασης και προοπτικής είναι πράγματι συμφέρουσα
Η εποχή συχνά ευνοεί την ύπαρξη ευκαιριών στην αγορά ακινήτων.
Πολλοί πωλητές είναι διατεθειμένοι να μειώσουν την τιμή μετά από διαπραγματεύσεις. Ο αγοραστής βρίσκεται αρκετές φορές σε καλύτερη διαπραγματευτική θέση, ειδικά όταν η αγορά δεν κινείται έντονα.
Βήμα 3: Έλεγχος του ακινήτου
Έχετε επιλέξει ακίνητο και έχετε συμφωνήσει την τιμή. Σε αυτό το σημείο αρχίζει ο έλεγχος, ο οποίος αναπτύσσεται σε δύο επίπεδα:
- ιδιοκτησιακός
- πολεοδομικός και τεχνικός
α) Ιδιοκτησιακός έλεγχος
Ο ιδιοκτησιακός έλεγχος αφορά την ιδιοκτησιακή κατάσταση του ακινήτου. Ένας βασικός έλεγχος θα πρέπει να περιλαμβάνει:
- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας του πωλητή
- Βεβαίωση περί μη οφειλής σχετικών φόρων, όπου απαιτείται
- Φορολογική τακτοποίηση κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς, όταν ο τίτλος κτήσης προέρχεται από τέτοια αιτία
- Ασφαλιστική ενημερότητα, όπου απαιτείται
- Τα παλαιότερα συμβόλαια του ακινήτου και τα τυχόν συνημμένα σχέδια
- Τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, αν υπάρχει
- Πιθανούς πίνακες χιλιοστών
- Τον κανονισμό της πολυκατοικίας, εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα
- Τη σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας, όπου απαιτείται
- Τις παλαιότερες δηλώσεις Ε9
- Παλαιότερους λογαριασμούς ΔΕΗ, ώστε να ελεγχθούν τα τετραγωνικά
- Έλεγχο για τυχόν οφειλές προς οργανισμούς κοινής ωφέλειας ή κοινόχρηστα
- Αντίγραφο δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο με τον αριθμό ΚΑΕΚ
- Έλεγχο τίτλων από πληρεξούσιο δικηγόρο στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο σχετικά με την ύπαρξη βαρών
β) Πολεοδομικός και Τεχνικός Έλεγχος
Ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να περιλαμβάνει:
- Εύρεση του στελέχους της οικοδομικής άδειας και τυχόν αναθεωρήσεων ή παλαιότερων αδειών
- Εύρεση επίσημων αντιγράφων των σχεδίων, όπως τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, τομές, κατόψεις και στατικά σχέδια
- Έλεγχο ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών στο ακίνητο. Σε περίπτωση που υπάρχουν, δήλωσή τους στον ισχύοντα νόμο περί αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017)
- Aυτό που παραλείπουν οι περισσότεροι: Έλεγχο της Κάτοψης Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και του Κανονισμού της Πολυκατοικίας.
- Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει ήδη προχωρήσει σε τακτοποίηση, μην επαναπαύεστε. Αναθέστε σε μηχανικό της εμπιστοσύνης σας τον έλεγχο της ορθότητας της τακτοποίησης, των προστίμων που πληρώθηκαν και της τυχόν ύπαρξης και άλλων παραβάσεων
- Έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης
- Αυτοψία με Μηχανικό: μην την αποφύγετε, είναι πολύ βασικό. Ένας εξειδικευμένος μηχανικός μπορεί με μια απλή αυτοψία να σας ευαισθητοποιήσει σε πολλά πιθανά προβλήματα του ακινήτου, όπως στατικά θέματα, υγρασίες, μονώσεις, ζητήματα χρήσης, ανάγκη ανακαίνισης και άλλα τεχνικά ή λειτουργικά προβλήματα.
- Σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Ένα πολύ συχνό φαινόμενο είναι η επένδυση σε κάποιο παλιό ακίνητο στο κέντρο της πόλης και η μεταγενέστερη ανακαίνισή του. Η παρουσία μηχανικού εδώ είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη, καθώς θα σας προειδοποιήσει για ενδεχόμενα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν τόσο κατά την αδειοδότηση όσο και κατά την εκτέλεση των εργασιών.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος ενός ακινλητου μπορεί να σας προστατεύσει από:
- λάθος τακτοποίηση αυθαιρέτου (Πολύ μεγάλο πρόβλημα, το οποίο
- κρυφά κόστη ανακαίνισης που δεν εντοπίστηκαν με την πρώτη ματιά
- βάρη ή οφειλές που δεν εντοπίστηκαν εγκαίρως
Βήμα 4: Στον συμβολαιογράφο
Αφού συμφωνήσετε σε μια συμφέρουσα τιμή και είστε βέβαιοι ότι πρόκειται για μια συμφέρουσα επιλογή, μπορείτε να προχωρήσετε στο συμβόλαιο πώλησης.
Σημαντικό: Καλό είναι πριν από την έκδοση της βεβαίωσης του μηχανικού για την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου να υπάρξει συνεννόηση μεταξύ συμβολαιογράφου και μηχανικού.
Πρέπει να γνωρίζετε ότι απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτου χωρίς τη σχετική βεβαίωση μηχανικού, η οποία έχει δίμηνη ισχύ.
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτείται η μεταγραφή ή καταχώριση της πράξης στο Κτηματολόγιο.
Παλαιότερα, μέσα σε ένα μήνα από την υπογραφή του συμβολαίου επρέπε να γίνει τροποποίηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) με την προσθήκη του νέου ακινήτου. Τώρα γίνεται αυτόματα από το μητρώο myproperty της ΑΑΔΕ.
Απαιτείται επίσης ενημέρωση των οργανισμών κοινής ωφέλειας και της διαχείρισης, εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα.