Τακτοποίηση Αυθαιρέτων με τον Ν. 4495/2017

Ο Νόμος 4495/2017 δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης να ρυθμίσουν τις παραβάσεις του ακινήτου τους, καταβάλλοντας το προβλεπόμενο πρόστιμο, το οποίο είναι σαφώς μικρότερο από αυτό που θα επιβαλλόταν σε περίπτωση ελέγχου από την πολεοδομία.

Για να μην υπάρχει σύγχυση ως προς την ορολογία, η νομιμοποίηση αυθαιρέτου και η τακτοποίηση αυθαιρέτου χρησιμοποιούνται συχνά για να περιγράψουν την ίδια διαδικασία, η οποία πραγματοποιείται από ιδιώτη μηχανικό βάσει του Ν. 4495/2017. Τονίζεται ότι από τις 03.11.2017 ο παραπάνω νόμος αντικατέστησε τον προηγούμενο νόμο Ν. 4178/2013.

Παρακάτω παρουσιάζουμε, σε μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων, χρήσιμες πληροφορίες για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, τις οποίες πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες ώστε να προστατεύσουν και να διαχειρίζονται νόμιμα την ακίνητη περιουσία τους.

1. Τι είναι ο Ν. 4495/2017 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων;

Στον Ν. 4495/2017 μπορούν να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τις 28.07.2011, καθώς και κατασκευές για τις οποίες μέχρι την παραπάνω ημερομηνία είχε ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους.

Τα ακίνητα, ανάλογα με την κατηγορία της παράβασης, είτε νομιμοποιούνται, είτε εξαιρούνται οριστικά από κατεδάφιση, είτε ρυθμίζονται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Με την έναρξη ισχύος του νόμου, απαγορεύεται κάθε μεταβίβαση ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, όπως για παράδειγμα:

• μετατροπή υπόγειας αποθήκης σε κατοικία
• μετατροπή ισόγειας θέσης στάθμευσης σε κατοικία

2. Πώς μπορώ να γνωρίζω αν έχω αυθαίρετο στο ακίνητό μου;

Αρμόδιος για τον έλεγχο της ύπαρξης ή μη αυθαίρετων κατασκευών σε ένα ακίνητο είναι ιδιώτης μηχανικός με εμπειρία στην τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Πλην των περιπτώσεων όπου το αυθαίρετο έχει κατασκευαστεί εν γνώσει σας, δεν μπορείτε μόνοι σας να γνωρίζετε με βεβαιότητα αν υπάρχει ή όχι πολεοδομική παράβαση στο ακίνητό σας. Απαιτείται τεχνική εμπειρία και πολύ καλή γνώση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Εμπειρικά, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης αγνοεί την ύπαρξη αυθαιρεσιών και θεωρεί ότι το ακίνητό του είναι απολύτως νόμιμο.

3. Ποιες είναι οι πιο συχνές περιπτώσεις αυθαιρέτων;

Οι πιο συχνές περιπτώσεις αφορούν ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί με νόμιμη άδεια, αλλά στη συνέχεια πραγματοποιήθηκαν υπερβάσεις ή αυθαίρετες επεμβάσεις, όπως:

• υπέρβαση δόμησης (δηλαδή το διαμέρισμα έχει περισσότερα τετραγωνικά απ’ ότι στην Οικοδομική Άδεια).
• κλείσιμο μπαλκονιών και ενσωμάτωσή τους σε δωμάτια, πολύ συχνό φαινόμενο σε ρετιρέ
• κλείσιμο φωταγωγού (πολύ συχνό σε πολυκατοικίες)
• κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων
• αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε κύρια χρήση, όπως π.χ. αποθήκη που έγινε κατοικία
• Αλλαγή στις όψεις (Κλείσιμο Παραθύρου ή διάνοιξη νέου ανοίγματος).

Όλες οι αυθαιρεσίες κατατάσσονται σε κατηγορίες, από την κατηγορία 1 έως την κατηγορία 5. Η κατηγορία ένα αφορά κατοικίες που έχουν χτιστεί προ 1975 και η κατηγορία πέντε αφορά “μεγάλα” και “βαριά” αυθαίρετα με σημαντικές αυθαιρεσίες (άνω του 40% της δόμησης) ή χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια. Η κατηγορία πέντε έχει κλείσει για τις περισσότερες περιπτώσεις, κάτι που δημιουργεί προβλήματα σε ακίνητα με αυθαιρεσίες κατηγορίας 5 καθώς δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν και να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για να πωληθούν.

4. Ποιες παραβάσεις δεν τακτοποιούνται;

Δεν τακτοποιούνται όλες οι παραβάσεις. Υπάρχουν περιπτώσεις που εξαιρούνται, όπως για παράδειγμα κάποιες παραβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, σε δασικές εκτάσεις και άλλες ειδικές περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία.

Για να αποφανθεί υπεύθυνα ένας μηχανικός αν μια παράβαση τακτοποιείται ή όχι, πρέπει πρώτα να συγκεντρώσει και να εξετάσει όλα τα απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου. Χωρίς πλήρη έλεγχο, οποιαδήποτε εκτίμηση δεν είναι αξιόπιστη.

Επίσης, δεν τακτοποιούνται νέες αυθαίρετες κατασκευές μετά τις 28.07.2011. Για τις περιπτώσεις αυτές προβλέπονται σημαντικές κυρώσεις, όπως:

• πρόστιμο ανέγερσης 30% επί της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου
• πρόστιμο διατήρησης 5% επί της αντικειμενικής αξίας για κάθε έτος διατήρησης

Για το ποιες περιπτώσεις δεν τακτοποιούνται έχουμε ειδικό άρθρο που εξηγεί αναλυτικά.

5. Πότε θα χρειαστώ την τακτοποίηση του αυθαιρέτου μου;

Ο έλεγχος και η τακτοποίηση αυθαιρέτου καλό είναι να γίνεται έγκαιρα. Στην πράξη, όμως, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προχωρούν στη διαδικασία όταν χρειάζεται να κάνουν κάποια συγκεκριμένη ενέργεια, όπως:

• μεταβίβαση ακινήτου
• έκδοση νέας οικοδομικής άδειας
• αντιμετώπιση καταγγελίας ή ελέγχου από την πολεοδομία
• σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
• συμμετοχή σε προγράμματα όπως το Εξοικονομώ 2026
• σε περίπτωση που χρειαστείτε κάποια άδειας λειτουργίας

6. Ποια δικαιολογητικά χρειάζεται να συγκεντρώσω για την τακτοποίηση;

Δείτε εδώ τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την τακτοποίηση αυθαιρέτου.

7. Μεταβίβαση ακινήτου: τι χρειάζεται;

Για κάθε συμβολαιογραφική πράξη είναι απαραίτητη η επισύναψη στο συμβόλαιο:

• υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
• Ενεργειακό πιστοποιητικό
• Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ

Η διενέργεια δικαιοπραξίας επιτρέπεται χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση του προστίμου, αρκεί να έχει καταβληθεί τουλάχιστον το 30% αυτού.

Οι παραπάνω βεβαιώσεις απαιτούνται και στην περίπτωση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου χωρίς κτίσμα. Οι ψευδείς δηλώσεις επισύρουν αυστηρές κυρώσεις.

Ο συμβολαιογράφος θα σας ζητήσει το έντυπο της τακτοποίησης και τα συνοδευτικά σχέδια που θα προσαρτηθούν στο συμβόλαιο.

• Αν στο ακίνητο υπάρχει αυθαίρετο, ο πωλητής πρέπει πρώτα να το έχει τακτοποιήσει.
• Αν μετά τον έλεγχο του μηχανικού δεν υπάρχει αυθαίρετο, τότε εκδίδεται αρχικά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και σε δεύτερη φάση η Βεβαίωση Μηχανικού για μεταβίβαση ακινήτου.

Συνίσταται πάντα η συνεργασία μηχανικού και συμβολαιογράφου για τη σωστή σύνταξη των εγγράφων και την ταύτιση των στοιχείων, όπως τα τετραγωνικά στο συμβόλαιο, στο σχέδιο, στη δήλωση τακτοποίησης και στο Ε9.

8. Αγοράζω ένα ακίνητο. Χρειάζεται να απευθυνθώ σε μηχανικό για έλεγχο;

Ναι. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα ακίνητο, είναι ιδιαίτερα σημαντικό να αναθέσετε σε μηχανικό τον έλεγχο της βεβαίωσης νομιμότητας και γενικότερα της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου.

Μια ελλιπής ή λανθασμένη τακτοποίηση μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στον νέο ιδιοκτήτη. Για τον λόγο αυτό είναι χρήσιμο να προηγείται ένας πλήρης τεχνικός έλεγχος, όπως στο Technical Due Diligence Ακινήτου.

9. Θέλω να εκδώσω άδεια για νέες εργασίες στο ακίνητό μου. Απαιτείται τακτοποίηση;

Ναι. Για την έκδοση οικοδομικής άδειας ή έγκρισης εργασιών σε ακίνητο, πρέπει προηγουμένως να έχει ελεγχθεί η νομιμότητά του και, όπου απαιτείται, να έχει γίνει Τακτοποίηση Αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017).

Φυσικά, για υπεύθυνη γνωμοδότηση απαιτείται συνολική εξέταση της κάθε περίπτωσης.

10. Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής του αυθαιρέτου;

Ο χρόνος ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης μπορεί να αποδειχθεί με διάφορα στοιχεία, όπως:

• δημόσια έγγραφα
• στοιχεία ΔΕΗ
• μισθωτήρια συμβόλαια
• φορολογικές δηλώσεις
• αεροφωτογραφίες

11. Υποβάλλεται φάκελος στην πολεοδομία;

Όχι. Η υποβολή της δήλωσης πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, μέσω διπλωματούχου μηχανικού, στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος.

12. Έχω τακτοποιήσει ένα αυθαίρετο με παλαιότερο νόμο. Τι πρέπει να κάνω;

Όσοι έχουν τακτοποιήσει το ακίνητό τους με προηγούμενο νόμο, όπως ο Ν. 4178/2013, και έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία, μπορούν σε πολλές περιπτώσεις να μεταφέρουν τη δήλωσή τους στον Ν. 4495/2017, ώστε να επωφεληθούν από το ισχύον καθεστώς και τις δυνατότητες που προσφέρει ο νέος νόμος.

Η κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά από μηχανικό.

13. Αναλαμβάνετε υποθέσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων; Ποιες είναι οι τιμές;

Έχοντας μεγάλη εμπειρία σε θέματα πολεοδομικής νομοθεσίας και συνεχή ενημέρωση για τα νέα δεδομένα του αντικειμένου, αναλαμβάνουμε υποθέσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων στην Αττική στις περιοχές που δουλεύουμε.

Οι τιμές διαμορφώνονται ανάλογα με την περίπτωση. Μπορείτε να δείτε περισσότερα στη σχετική σελίδα: Νομιμοποίηση Αυθαιρέτων - Τιμή